서로의 이해관계가 얽힌 참사

 
 

지난 7월 10일날 발표된 부동산 정책으로 인해 서울의 집값은 폭등하고 있다. 그중 특히 전세가 매물도 작아지고 가격도 오르는 심각한 상태에 있다. 그 내용은 다음과 같다.

생애 최초 특별공급 확대 국민주택 25%로 확대, 일정크기 미만 민영주택 중 공공택지는 분양물량의 15% 민간택지는 7%를 배정하며 국민주택은 도시근로자 월평균 100% 민영주택은 도시근로자 월평균 130%이다. 또 신혼부부 특별공급 소득기준 완화 등이 있다.

신혼부부에게 혜택을 주는 정책이 많아지다보니 4050세대는 자연스럽게 그 빛을 보지 못했다. 한은이 전세 공급 감소의 배경으로 거론하는 '임대인의 월세 선호' 현상은 사실 시중 금리와 밀접한 관계가 있다. 8일 현재 KB국민·신한·하나·우리·NH농협 5대 시중은행의 정기 예금 금리는 2년 기준으로 연 0.48∼1.1% 수준이다. 1%대 금리는 여러 까다로운 우대 조건을 모두 갖춰야 가능한 것으로, 사실상 예금 금리 '0%대 시대'라고 봐야 한다. 동작구 한 아파트(전용면적 114.65㎡)의 전세 보증금은 평균 약 5억7천만원 정도인데, 만약 이 집주인이 보증금을 정기예금에 2년간 묻어 둘 때 기대할 수 있는 이자 수입은 연 456만원(예금금리 0.8% 적용·세전), 월 38만원에 불과하다. 하지만 현재 같은 단지·평형 아파트의 월세는 150만원(보증금 3억원) 수준이다. 보증금 3억원의 운용 수익을 아예 고려하지 않아도, 단순 계산상 월세 임대인의 월수입이 전세의 3∼4배에 이르는 셈이다. 이 경우 시장에서 형성된 전월세 전환율은 보증금 차액 2억7천만원(5억7천만원-3억원)에 대한 연간 월세 합 1천800만원의 비율인 6.6% 정도로 볼 수 있다.

반대로 세입자 입장에서는 당연히 현재의 저금리 환경에서 월세가 전세보다 불리하다. 8일 현재 KB국민·신한·하나·우리·NH농협 5대 시중은행의 전세자금 대출 금리는 1.84∼3.81% 수준이다. 사례 아파트의 세입자가 전세 보증금을 은행에서 모두 빌린다고 가정해도 연 1천596만원(평균 금리 2.8% 적용), 월 133만원이면 거주에 필요한 비용(이자)을 감당할 수 있다. 하지만 월세를 선택할 경우 3억원 전세 보증금 대출에 대한 연 840만원, 월 70만원의 이자에 월세 150만원까지 달마다 220만원의 지출을 감수해야 한다. 갈수록 전세를 월세로 바꿔 놓는 집주인, 전세를 구하지 못해 발을 동동 구르는 세입자가 늘어나고 전셋값이 뛰는 이유다.

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