지난 7월부터 8월 정부 공고 이후 분양가 상한제가 인기 검색어 순위에 올랐다. 평소 부동산에 대해서 아는 것이 하나도 없었기 때문에 분양가 상한제에 대해 모르는 것이 많아 이번 기회에 한번 조사해보는 시간을 가졌다.
분양가상한제란 쉽게말해서, 정부에서 적당하다고 판단되는 수준으로 건축비를 정하게 되면,건설회사가 여기에 적절한 이윤을 붙인 뒤에 분양가를 책정하게 되는 제도를 말한다.아파트 분양가의 상한액은 택지비와 건축비를 합해서 산출되고, 연약.암석지반, 흙막이 설치비용 등을 감안하여 택지 가산비와 주택 성능등급, 인테리어 비용 등을 고려하여 건축 가산비가 추가되고 택지비, 직접공사비, 간접공사비, 설계비, 감리비, 일반관리비 등의 이윤등 분양가격에 세부항목에대한 공시도 함께 시행되는 제도이다.
분양가 상한제의 장점으로는 아파트 분양가격의 거품을 제거, 건설회사들의 폭리를 막고 주택시장을 안정화 시킬 수 있기에 이 목적으로 정부에서 도입한 제도이다. 분양가상한제의 시작은 1977년 주택보급률이 60~70% 가까이 되던때 최초로 도입되었고 1995~2004년에는 자율화되었다가 2005년에 다시 도입되기도 하였다.
분양가 상한제의 단점도 있다. 분양가 상한제를 적용받으면 보통 건축비 상한가격에 택지비를 더한 가격으로 분양가가 정해지는데 2007년 30만 가구를 넘었던 아파트 신규분양 물량이 분양가상한제 때문에 2010년에는 17만 가구까지 급감 하는 결과가 나왔다. 이때문에 공급 물량이 적어져서 2012년에는 전월세 가격이 급상승하는등 부작용이 발생하게 되어 정부는 다시 분양가상한제 폐지안을 국회에 상정.관련법안은 3년 넘게 표류하다 2015년 4월부터 사실상 민간택지에 대한 분양가상한제가 폐지되었다.
이러한 분양가제도의 폐지로 그동안 다양한종류와 품질의 주택공급이 이루어졌고재건축,재개발단지의 조합원 부담이 줄어들어 재건축 사업이 활성화 되었던게 사실이다. 하지만 정부는 시행 유보기간 없이 10월부터 주택법 시행령 공포와 동시에 분양가상한제를 다시 시작하겠다는 입장으로 재건축,재개발등 정비사업 단지들에 초비상이 걸리게 되었다.이렇게 갑작스런 시행령탓에 재건축,재개발 조합들은 정부규제에 반발하며 대규모 청원과 행동에 나설것이라는 예상도 나오고 있다고 한다. 이미 관리처분 인가를 받은 단지에 분양가상한제의 칼을 들겠다는건 소급 입법의 문제가 있다는 지적도 있다.
이 분양가상한제 적용으로 인해 건설사들은 분양수입 손실을 줄이기위해서 일반분양을 임대로 돌린 후 4년 뒤에 분양하는 '임대후 분양' 이라는 카드를 꺼낼것으로 보인다. 건설사측에서는 분양가상한제가 시행되면 예상했던 고급마감 자재는 현재로서는 적용하기 곤란하다며 상한제 분양가를 맞추기위해 마감재의 수준을 떨어뜨리고 일반분양시 추가적인 플러스옵션의 방법으로 수익을 조절하려할 것이고 공급아파트의 품질 저하 가능성이 커질 수 있다. 또한 직접적인 가격 통제에 따른 집값 안정 효과보다 이후 부작용이 더 크다는 게 문제다. 신규 분양 가격을 낮춘다고 일반 주택 가격까지 내려올지도 미지수. 분양가와 시세와의 격차도 크기 때문에 일명 로또 아파트가 늘어나면서 청약 과열이 나타나는 부작용이 생길 수 있다.
아파트 분양가 상한제 도입을 놓고 벌써부터 도입 장점에 대한 의견과 우려에 의견이 나뉘고 있다. 하지만 정부는 이미 분양가상한제 도입을 공식화했고 이에 따라 최근 다시 꿈틀거리기 시작한 서울 집값도 다시 출렁거릴 것으로 예상된다고 한다. 경기부양을 위해 기준금리를 인하하고 정상적인 투자가 이루어지기보다 이를 이용한 부동산에 집중되는 오류를 잡기 위한 정책이 단점을 극복하고 애초 목표한 긍정적 효과가 이루어졌으면 하는 바램이다.